dolphin_ca


Иммиграция - аттракцион для взрослых...

Американские впечатления и не только...


Previous Entry Share Next Entry
401 vs Mortgage - что целесообразнее?
dolphin_ca
Пусть и тут будет, а то что-то еле нашла. Теряю былую легкость.
Я мало расписывала понятия, так что это более ясно будет жителям Америки.

То есть что лучше - выплачивать кредит на недвижимость как можно быстрее или аккумулировать эту сумму на 401К.
Искала искала в инете, но что-то типа калькулятора сравнения не попалось. Вдруг кто видел - киньте ссылку.

А то я сделала свою, но уже больно разница получается большой. Не верится. В чем то кажется ошиблась.
Сразу оговорюсь - цифры условны и приблизительны. По умолчанию рассматривается отдельная сумма готовая для вложения.
И сверх той, которую уже докладывают компании.
Тут я уже писала о 401К - так называемом пенсионном
Итак в начале стоят исходные данные - Задолженность по моргиджу - 300 000
- Условная стоимость дома - 400 000 (принята абсолютная величина и одинаковая и на сейчас и через 20 лет)
- % ставка по кредиту 4%
- текущая налоговая ставка 25%
- Интерес по 401 очень условен почти на уровне % по депозита (поэтому и налоги по уплате не учтены)
- ну и самое главное - 10 000 - сумма в год от которой считаем (10 000 - это грязные с налогами)
- % ставка по налогам после выхода на пенсию - условно принята в 25%
В первом случае 10 000 распределяются как 8000 на 401К, а 2000 (как сэкономленные на текущих налогах) могут идти на погашение кредита.
Во втором случае те же 10 000 - 7500 идут на погашение кредита. И 2500 уходят на налоги навсегда.
Статья "экономия на налогах" (это примитивное название суммы налога от суммы интереса заплаченного банку).
В таблице приведены начало и конец ( не помешался на экран)
И показана картина в активах и пассивах чеерез 20 лет к моменту выхода на пенсию (условно 65 лет).
При этом надо учитывать, что 401 достаточно быстроактивный актив. Недвижимость далеко не везде и всегда можно быстро продать, а уж тем более отщипнуть от нее кусочек в случае острой необходимости.
Условный % прибыли поставила 0.5% в год. Очень символично. И с практически нулевым риском.
Если повезёт и получится его увеличить и удачно играть с рисковыми вложениями, то это только будет увеличивать выгоду в пользу 401.

Расчёт показывает, что 401 выгоден даже если пенсия ничего дополнительно не приносит.
Если вдруг еще играться на вложениях, то плюс будет только увеличиваться.
Ну или расчет не верен, его корректировкой еще занимаюсь, но все равно в минус не выходит.
И постаралась учесть в обоих вариантах платежи в связи с этими же 10 000 за 20 лет.
Так в 1 варианте - 63 000 будет уплачено дополнительно % по кредиту, но зато 15 750 (25% с 63 000 )уменьшат налоги в течении того же времени.
- 30 000 - сумма налога с 401К (200 000) при условии снижения налоговой планки (ожидаемо при выходе на пенсию)
- 10 500 - очень условный и минимальный интерес по 401K из расчета всего 0.5 % годовых
Во 2 варианте - 50 000 сумма налога с тех 10 000 за 20 лет.
- 15 750 - налога будет заплачено больше так как процентов будет выплачено меньше (на 63000)

При этом если даже ставка налога для пенсионера там будет 25%, а не 15% через 20 лет, то все равно остается 29 000$ в пользу первого варианта.
Хотя 15% вполне реалистичный прогноз дохода в 65 лет для среднего человека (в данном случае для меня).
Вон и вы согласны, что реалистичное предположение.
Об инфляции.
Еще раз - мы рассматриваем два варианта распрядиться излишком денег в размере 10 000 в год при уже купленном доме:
1 - перечислять на 401
2 - делать дополнительные платежи по погашению кредита за дом.

Да, я помню, что если я захочу снять с 401 до выхода на пенсию, то мне надо будет заплатить налоги и 10% пенальти.

В любом случае было любопытно посчитать.
Перевес прошел в пользу 401.
Хотя да.... неосознанно так и хочется уменьшить кредит....но терплю.
Народ, с кем обсуждали этот вопрос, согласились. Правда их немного.
Кто вдруг хочет поговорить буду рада послушать. И советы в том числе.

А так..проверим через 20 лет :))

Posts from This Journal by “финансы” Tag

  • О бюджетно-ремонтно насущном

    Как уже неоднократно говорила - в жизни многое меняется, жизнь меняется, только не мы. Вот и опять. В начале ремонта я лихо завела табличку в…

  • Наша американская пенсия (ч.2 - 401K )

    В продолжение разговора о пенсиях ч.1 - социальная. Есть у нас тут понятие счет 401K. Такой себе дополнительный счет для пенсионных накоплений.…

  • Разнофинансовый дайджест нашей деревни

    1. Домик помнии? Тут показывала, наконец был сдан. Уж не знаю, что получилось в итоге. Последняя цена была 2 995$ в месяц. Однако 4 месяца простоял.…

  • Наша американская пенсия (ч.1 - социальная)

    Все вот - пенсия пенсия! Тут это не там! Так как же оно тут то? Когда то я из любопытства зарегестрировалась на сайте Social Security Именно…

  • Налоги просвистели и ага...

    Ура, перерасчет за 2015 год закончила! Для тех кто не в курсе - в Америке мы ежемесячно платим налоги по предварительному расчету. И до 15…

  • Кредитная история (ч.1)

    Как уже неоднократно говорила, другая страна накладывает отпечатаок на твой образ жизни, на твои привычки и вот на твое отношение к финансам.…

  • Можно спать спокойно!

    Ура! Налоги посчитаны и уже списаны со счета...фуух...можно вздохнуть и спать спокойно. Удивительно, что почти за месяц до последнего дня подачи.…

  • Мои финансы поют романсы? Или?

    Кто-то пишет творческо-жизненные отчеты за год, а у меня все как-то приземленно...я села за финансы. Интересно как по разному поставлен этот вопрос…

  • Мои правила экономии

    Нда...праздники пролетели...и ага... просвистели через кошельки, карточки и прочие "деньгопахнущие аксессуары". У кого как, но на мою,…


promo dolphin_ca august 22, 2015 01:10 148
Buy for 100 tokens
Пошел второй третий четвертый год в Америке, а чувство нереальности происходящего не исчезает. Небольшой экскурс по событиям прошлого и настоящего - впечатления об Америке и не только. Порой мысли вслух. Захотите к ним присоединиться - You are WELCOME!…

  • 1
>> Условная стоимость дома - 400 000 (принята абсолютная величина и одинаковая и на сейчас и через 20 лет)<<
Вот тут основной корень моих сомнений. Выплаченная недвижимость сама по себе капитал.

В моем случае (реальном) и в примере соответсвенно недвижимость не будет выплачена через 20 лет. Даже если я сейчас напрягусь оооочень сильно, то все равно не смогу.
Хотя как человек, у которого прежде никогда не было кредитов, меня очень манит мысль остать ся когда нибудь без них.
Но сравнение цифр все-таки не в пользу как то. А если еще пытаться заработать на инвестировании ( без пускания в супер риски), то вообще как то очень даже.
Опять таки зависит от места гда живешь..доходов..планки налоговой..

Не будет такого кулькулятора нигде, потому что ответ тут очевиден без него.

А посчитаааааааааать:))) Да, я помню, я с тобой тоже обсуждала :)

мы прикидывали
401 выгоднее по многим пунктам
НО
- у меня кормилец муж, выплатить недвижимость хочется быстрее, на случай потери кормильца.(Вот только вчера у нашей подружки с танцев папа попал в аварию, двигаясь в студию на рождественский концерт. Я везла к нему ёё маму, ибо мама была в невменяемом состоянии от новости и не могла сама сесть за руль, но вроде всё таки будет ок). Понятно, что жизнь мужа застрахована и все такое, и деньги я получу, но тем не менее. Это его личная фишка. Все что будет сверху и типа лишнее- знамо куда пойдет - учеба детей. И вот с 401 у нас уговор взять в случае чего только для учебы детей + никто не сбрасывает со счетов потянуть с 401 на здоровье. Мало ли что может приключиться.

Я не поняла разницы в случае потери кормильца остаться с тем или другим.
Ну про личные фишки да...тут что скажешь... но личные фишки не подчиняются законам математики :)

Я не очень поняла, учитываются ли следующие факторы:
- Рост стоимости недвижимости с инфляцией. Вряд ли через 20 лет дом будет стоить все те же 400 000, только если его совсем его не ремонтировать, но вам ремонтировать в любом случае надо если вы в нем живете.
- 401К, как и процены по ипотеке, снижают налогооблагаемую базу, а не просто вычитаются из суммы налогов. Так что если оба супруга кладут на 401К годовой максимум по 19К (если мне не изменяет память?) и ваша самая высокая налоговая ставка составляет около 30%, то экономия составит около 12.6К, так что твоя цифра кажется высоковатой, особенно учитывая что речь идет лишь о добавочных 10К в год и по идее именно их надо брать в расчет. При этом не вижу чтобы ты учитывала экономию на налогах по ипотечным процентам.
- 0.5% интерес по 401К - это что? Зависит наверное от того как вкладывать, и бывают конечно годы когда рынки падают, но в среднем эффективность вложений по 401К около 4-5% в год. В годы падения стоимости акций, ты тем не менее продолжаешь получать дивиденды по тем акциям что у тебя в наличии и реинвестируешь их в новые акции по более низким ценам, ну а потом оно все обратно вырастает. Это к пенсии рекомендуют вложения делать более консервативными и больше вкладывать в бонды, доходность по которым ниже.

Рост стоимости недвижимости с инфляцией. Вряд ли через 20 лет дом будет стоить все те же 400 000, только если его совсем его не ремонтировать, но вам ремонтировать в любом случае надо если вы в нем живете.

- он может стоить и 300.. кто знает - пока опускаем этот момент в принципе - идет подсчет активов при определенных условиях. Если дом вырастет в цене, то разница будет дохом и в одном и другом случае одинаковая.

- 401К, как и процены по ипотеке, снижают налогооблагаемую базу, а не просто вычитаются из суммы налогов. Так что если оба супруга кладут на 401К годовой максимум по 19К (если мне не изменяет память?) и ваша самая высокая налоговая ставка составляет около 30%, то экономия составит около 12.6К, так что твоя цифра кажется высоковатой, особенно учитывая что речь идет лишь о добавочных 10К в год и по идее именно их надо брать в расчет. При этом не вижу чтобы ты учитывала экономию на налогах по ипотечным процентам.
- я их и не вычитаю - рассматривается два вариант и потери в них (потерями в первом случае идет налог)
- 10 000 это не сумма экономии...это излишек(включая налоги). его и рассматриваем
- там учитывается экономия на налогах по процентам.

- 0.5% интерес по 401К - это что? Зависит наверное от того как вкладывать, и бывают конечно годы когда рынки падают, но в среднем эффективность вложений по 401К около 4-5% в год. В годы падения стоимости акций, ты тем не менее продолжаешь получать дивиденды по тем акциям что у тебя в наличии и реинвестируешь их в новые акции по более низким ценам, ну а потом оно все обратно вырастает. Это к пенсии рекомендуют вложения делать более консервативными и больше вкладывать в бонды, доходность по которым ниже

- я взяла просто самый минимум(для примера если лень и сращно будет куда то инвестировать).... если поставлю 4-5 то выгода 401 вырастет еще больше...

Edited at 2016-12-15 10:30 pm (UTC)

умом Америку не понять...
но вы же омериканцы!

мне думается, ответ зависит от заработка. можешь рассчитаться сразу, будет дешевле.
или....постой. ты предлагала вникнуть? нет исходных данных)
кто имеет высшее образование, легко посчитает. давай я

Поэтому и оговорка была про Америку :)

У вас другие подсчеты
А исходные данные в таблице :) Их достаточно.

Каждый заемщик должен знать. Долги отдают только трусы!

Не поручусь на 100%, но мне кажется, что у вас неправильно посчитаны проценты за кредит. Надо начинать с 300000 в 46 лет (это $12000 платеж в первый год) и потом уменьшать величину на 2500 в случае 401k и на 7500 в случае mortgage. Мне кажется, что в первом случае % по кредиту получится на $100k больше, чем во втором.

Интуитивно кажется, что если 401k приносит 0.5% годовых, а mortgage - долг с 4% годовых, то выгоднее отдавать долг. Вот если бы 401k приносил хотя бы 5% годовых, то надо было бы считать с учетом всех налогов, что выгоднее.

Мы не трогаем основную сумму по кредиту (там все идёт своим чередом в обоих случаях одинаково ) - расчёт сделан только исходя из разных вариантов для 10 000 - налоги, проценты и прочее.
Соответсвенно и проценты отсюда считаем. Причём не забываем что в случае погашения кредита - погашать будем только 7500 (чистые от 10000)

тут дело совсем не в математике, а в стиле жизни. Если вы не можете спасть спокойно,пока есть кредит - то платите кредит :)
Я знаю одного человека, кто уже четвертый или пятый раз перефинансировал дом. Он платил много лет, и опять начинал платить 30 лет как бы заново. Но... у него платеж очень маленький ( что он и добивался), зато отложил себе уже кругленькую сумму "на старость", которую мечтает провести в путешествиях.

Не не...давай не путать...это как говорится "голова - предмет темный и исследованию не подлежит"(с)
Мы говорим о математике. А уж как будет каждый ее прикладывать к своему стилю жизни - это дело каждого :)))
4 ..5й.. Мы за два года уже 2 раза перефинансировались :)

сложно быстро проверить

несколько моментов
1. если вы должны по кредиту 400к то за 30л вы выплатите $687,478
а если вы погасите например 100к - то будет уже $515,609 то есть 100 примерно равно 172
2. 401к может уйти в минус
3. 401к - не понятно как вы будете играть на вложениях - большенство планов выбирается работодателем и называются типа выход на пенсию в 45 или бонды средних городов.


1. Есть условие задачи...20 лет и разбор именно с учетом налогов в обоих случаях.
2. Я не слышала о минусе 401, а вот минус по недвижимости видела - но опять таки мы этот момент не просчитываем - не можем. Ну или обобщая в минус уйти может что угодно.
2. В расчет включен всего 0.5% годовых интереса. Статистически он выше.
Ну не звери работодатели - отрицательного интереса пока не встречала.

еще моменты

имо

- возраст заемщиков - если за 40 лет - нужно выплачивать как можно быстрее,
пока есть возможность зарабатывать, какая работа будет напр. в 60 лет, неизвестно

- рынок труда - рынок пока хорош, работа есть, рано или поздно будет спад

- риски, если муж и жена в одной отрасли - напр.оба в QA, будет спад в IT, каснется обоих


в этой ситуациия я за погашение кредита, чем за 401


В расчете указано изменение стоимости активов. Поэтому
- когда не будет работы в 60 то соотвественно доход снизится - налоги уменьшатся, дом будет продан и куплен другой дешевле (меньше, дальше и тд) школы уже будут не важны.
- спад будет - но если будет большой спад, то и продать будет сложнее, а пенсионный фонд проще (даже с учетом пенальти).
- спад в итоге коснулся очень многих и не только айти.

Все три пункта в принципе об одном и том же :) спад будет не очень и там и там - не вижу разницы в данном случае
Кроме того что доходы упадут вместе с налогами.
Вариант погашения кредита полностью через 20 лет не светит в принципе.

можно я скажу как без пяти минут квалифицированный charted accountant? если клиент хочет "табличку", он, конечно, получит табличку с формулами и assumptions. Дьявол именно в них. Вы не знаете на сколько завтра увеличится ставка процента за кредит, например, у вас вроде как ее уже поднимают? И еще важно сколько основной суммы долга у вас уже покрыто - в начале нужно тупо выплачивать по максимуму ускоренными темпами, а в конце могиджа можно задумываться и чем- то еще. В сухом остатке все равно получается, что вы
- делаете выбор между резаной бумагой (ну ладно, не бумагой, а электронными расписками) и землей (не домом, а именно землей)
- делаете выбор между омертвлением капитала на пенсионном счете и реальным активом, который можно сдать, продать, снести и построить многоквартирный дом в случае изменения зак-ва
- передаете управление своими деньгами непонятным брокерам. А здесь я уже всегда за консервативные планы, так как рисковые планы в долгосрочном периоде (10 лет и более) показывают себя стабильно хуже консервативных.
Я бы, наверное, поискала бы другие способы сэкономить на налогах - объявила бы, что веду в доме бизнес и списывала бы счета на ремонт в расходы, принимала бы гостей по airbnb и списывала бы в расходы завтраки, обеды, ужины и коммунальные платежи, и так далее и тому подобное.
Ну и потом, 15 тыс экономии на налогах за 20 лет - это 2 долл в год без учета инфляции/стоимости денег, то есть вы эту сумму можете сэкономить покупая ежедневно средний кофе вместо большого...
В общем, я лично всегда за увеличение степеней свободы для себя и своей семьи, а за свободу иногда приходится платить.

Как бывший бухгалтер будущему бухгалтеру :))

У нас есть разные опции - фиксированная ставка на 15, 30 лет...и еще куча других. На 30 она будет выше конечно(но не критично), но она привлекательна тем, что при ее выборе она остается на 30 лет независимо ни от чего.
Тупо выплачивать по максимуму можно когда тупо денег куча :)) Тогда бы и вопрос не стоял(возможно).
С пенсионного фонда можно снять и даже взять у себя же в кредит.
В расчете только консервативные планы.

Про другие варианты....ээээээ... может на меня давит 15 лет в белой и черной бухгалтерии, но в такие игры я играть не хочу.
2 доллара в год не поняла совсем.(аааа в день наверное) И экономия на кофе идет уже на другое :) Я не могу экономить на кофе трижды :))

А недвижимость тоже такое дело... я тож за нее, но тоже как показывают примеры и цены могут рухнуть ...и продать можно не всегда или не за столько... хочется верить, что не наш случай, но кто знает.

у меня у самой тяма слабая такие вещи понимать, побежала с твоей табличкой к Габри, перевела ему, пообсуждали наш случай. Полезное исследование, Оля, спасибо, что поделилась.

В вашем случае я бы не думала, что это целесообразно на сейчас(другие факторы).
Хотя не знаю как у Габри на работе.
А у них есть 401?

я так и не понял, мортгадж то на сколько лет? На 20?

Нет...все еще на 30..но больше чем уверена, что мы не сможем дожить до полного погашения поэтому хочу посмотреть как это будет выглядеть через 20 лет.

  • 1
?

Log in

No account? Create an account